Reading time: 3 Minutes
Eén van de tekenen van vooruitgang is een leger van kranen dat een nieuwe partij torenblokken bouwt. Dezelfde gebouwen die leeg staan, zijn daarentegen een symbool van verval. Het laatstgenoemde beeld komt steeds vaker voor in steden over de hele wereld. Ontwikkelaars zorgen voor meer aanbod op de markt, maar een verschuiving in werkpatronen verlaagt de vraag.
Lang voordat de orkaan Harvey toesloeg, worstelde Houston reeds met een leegstandepidemie: bijna één vijfde van de kantoren, wat in totaal neerkwam op een oppervlakte van 46,7 miljoen vierkante meter, stond leeg – het hoogste percentage in de VS. Het leegstandspercentage in Washington DC is sinds 25 jaar op zijn hoogste punt, terwijl in Shanghai zelfs het grootste gebouw van China nog steeds moeite heeft om huurders aan te trekken, omdat bedrijven willen besparen op kosten door een brede economische slowdown.
Vastgoedadvieskantoor JLL stelde, in zijn meest recente Globale Marktperspectief, dat alhoewel de kantoorleasingactiviteiten in de eerste helft van het jaar hetzelfde bleven, het leegstandspercentage, vooral in de VS en Azië, tegen eind 2017 zal stijgen.
Een mogelijke reden werd geopperd door het vastgoedbedrijf Cushman & Wakefield, dat de vraag stelde "is de wereld aan het ‘overbouwen’?"
"Over de hele wereld is er een ongekende snelgroei aan kantoorgebouwen aan de gang, met meer dan 700 miljoen vierkante meter ruimte in aanbouw die tussen nu en eind 2019 afgewerkt zal zijn," zei de firma. "Dat is het equivalent van het heraanleggen van alle kantoren van vijf steden – Washington DC, Dallas, Londen, Singapore en Shanghai – in de komende drie jaar."
Het lijkt een vreemde ontwikkeling, aangezien veel bedrijven goed nadenken over hoe ze hun kantoorpanden efficiënter kunnen maken. Al in 2013 heeft Forbes opgemerkt dat de verzekeringsmaatschappij Aetna afstand gedaan heeft van 2,7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte, waardoor 78 miljoen dollar per jaar bespaard werd, omdat 47 procent van de 35.000 medewerkers flexibele werkruimtes gebruiken.
Het bouwadviesbureau Aecom wijst erop dat: "Gemiddeld 40 procent van de werkruimtes de gehele werkdag leeg staat – en toch betalen organisaties voor deze lege ruimte."
Werkruimtes waar samengewerkt wordt zonder vaste werkstations zorgen voor een "vermindering van het dure vastgoed dat aan werknemers wordt gegeven, zonder dat ze zich onder druk gezet voelen", aldus The Economist.
Bloomberg columnist Lionel Laurent voegt eraan toe dat in Londen "de groeiende voetafdruk van de technologische sector in de hoofdstad er in ieder geval voor gezorgd heeft dat het relatief eenvoudige credo van steeds meer torens bouwen getransformeerd werd in een door Silicon Valley-geïnspireerde wedloop voor de mooiste en meest inspirerende werkplek-kathedralen (denk aan Apple’s vliegende ruimteschip in San Francisco). Ondertussen plaatsen budgetgebonden banken hun personeel in nieuwe kantoren om meerdere kantoren samen te voegen tot één enkele ruimte. Beide tendensen zorgen voor een groot aantal lege eigendommen."
Savills, de vastgoedadviseur, heeft deze zomer gerapporteerd dat "de groei van de operationele kantoorruimte de conventionele commerciële vastgoedmarkt verstoort".
Als gevolg van al deze trends lijkt de commerciële vastgoedwereld op het punt te staan om structureel te veranderen, waarbij mobiele werknemers een aanzienlijk deel van de traditionele vaste kantoorruimte overbodig en inefficiënt maken. Aangezien meer mensen voor ten minste een deel van de week op afstand werken, zullen bedrijven van alle groottes moeten kiezen tussen het betalen van een lege bureauruimte of het verminderen van vaste kantoorruimte en de keuze voor flexibele oplossingen.
In een recent artikel in de Harvard Business Review, zei Diane Mulcahy, auteur van The Gig Economy, dat de directe kosten voor het behoud van de traditionele kantoorgebaseerde werkplaats hoog zijn, waarbij het typische bedrijf in de VS meer dan 12.000 dollar per medewerker per jaar besteedt aan kantoorruimte. "Het is moeilijk om rendement op investering te bewerkstelligen voor kantoorruimte, en nog veel moeilijker om een bedrijf te vinden dat daar werkelijk in slaagt," aldus Mulcahy.
Veel van de marktgroei komt niet van traditionele verhuurders van kantoren maar van aanbieders van gedeelde werkruimtes. De commerciële vastgoedwebsite Bisnow stelt dat elke "stijging in bezettingsgraad" grotendeels toe te schrijven is aan de samenwerkingscultuur die de industrie in sneltreinvaart aan het overnemen is". Aanbieders van flexibele kantoorruimte hebben de afgelopen drie jaar ruim 7 procent van de leasingactiviteiten in Londen voor hun rekening genomen, terwijl dit voor het grootste deel van het voorgaande decennium slechts 1 tot 3 procent was. Steden zoals Parijs en Berlijn hebben ook een snelle groei gezien.
"Het experimenteren met en het aannemen van nieuwe ruimtetypen en formaten, evenals een stijging van de hoeveelheid gedeelde, gemeenschaps- of samenwerkingsruimte binnen portfolio’s nemen allemaal toe," aldus JLL.
Als gevolg daarvan stelt Cushman & Wakefield dat, "vanuit dat perspectief, is de wereld misschien niet aan het ‘overbouwen’. Misschien is het maximum aantal kantoorruimtes wereldwijd bereikt, waardoor de huurders uiteindelijk meer krijgen van wat ze echt willen."
Omdat deze upgrade echter samenvalt met grote veranderingen in de manier waarop werknemers gebruik maken van kantoren, vormt dit een reële bedreiging voor oudere kantoren van lagere kwaliteit. Deze kantoren zijn simpelweg niet aangepast aan de nieuwe eisen van de werkende wereld – en ze zouden moeten aangepast zijn om te overleven.
