Reading time: 4 Minutes
Langetermijnhuurders van kantoorruimte zullen mogelijk op zoek gaan naar flexibelere oplossingen door de nieuwe IFRS 16-normen, volgens Alexander Garrett
Schepen en vliegtuigen, booreilanden en treinen, winkels en hotels: ze hebben allemaal één ding gemeen. Bedrijven hebben deze waardevolle holdings de afgelopen jaren weten te bemachtigen via operationele leasing, als onderdeel van een enorme uitgave die bedrijven in staat heeft gesteld om activa te bezitten zonder deze op hun balans te hoeven zetten. Vanaf januari volgend jaar zal dat stoppen, wanneer de nieuwe internationale boekhoudstandaard van kracht wordt. Wanneer IFRS 16 ingaat, moeten leaseovereenkomsten als passiva op de balans worden gezet en kunnen ze niet langer verborgen worden.
En mocht u zich afvragen wat dit met u te maken heeft, hier is nog iets dat aan die lijst kan worden toegevoegd: kantoren. Als uw organisatie (zoals de meeste organisaties) niet het grootste gedeelte van de werkruimtes bezit, maar ze leaset onder een langetermijncontract, moet u die vanaf volgend jaar volledig als passiva inbrengen. Voor bedrijven waarbij zakelijk vastgoed een van de grootste uitgaven is, zal dat een flinke deining op de balans zorgen. In sommige gevallen zullen bedrijven grotere leningen moeten aangaan.
Dit betekent dus dat het tijd is voor een herwaardering van uw leaseportfolio. Velen geloven dat IFRS 16 de katalysator zal zijn voor een bespoediging van de overgang van leaseovereenkomsten op lange termijn naar flexibele werkplekken op korte termijn die niet onder de nieuwe boekhoudnorm vallen.
Leaseverplichtingen
Het initiatief voor een nieuwe boekhoudkundige norm voor leasecontracten wordt toegeschreven aan Sir David Tweedie, de toenmalige voorzitter van de International Accounting Standards Board: "Een van mijn grote ambities voordat ik sterf, is om in een vliegtuig te zitten dat daadwerkelijk op de balans van de luchtvaartmaatschappij is gezet". Zijn punt was dat bijna alle luchtvaartmaatschappijen op dat moment hun vliegtuigen leaseden om de opgelopen schulden te verbergen.
IFRS 16 zit er al lang aan te komen en de belangrijkste bepaling is dat er geen onderscheid meer zal zijn tussen operationele en financiële leasing voor huurders of bewoners van vastgoed; ze moeten allemaal als ‘leaseverplichtingen’ worden vermeld. Leaseovereenkomsten op korte termijn (minder dan 12 maanden) vormen een uitzondering, zolang er geen ingebouwde optie bestaat om het actief aan het einde van de looptijd te kopen. De IASB schat dat beursgenoteerde ondernemingen bijna 3 biljoen dollar(1) aan schuld hebben opgelopen voor leasecontracten die momenteel niet op de balans zijn gezet.
De omvang van de nieuwe schulden zal aanzienlijk verschillen van bedrijfstak tot bedrijfstak. In een verbazende infographic van Aptitude Software(2) worden de verborgen ‘schuldenbergen’ weergegeven die verschillende sectoren hebben, en kan men zien dat retail en logistiek de meeste geleasede activa hebben.
Uit onderzoek van PwC blijkt dat dienstverlenende bedrijven, die voornamelijk kantoren en auto’s leasen, hun schulden gemiddeld met 42 procent zullen zien stijgen nadat IFRS 16 wordt ingevoerd(3).
Verlies op lange termijn
Waarom is dit belangrijk? "Wanneer een bedrijf veel leasecontracten heeft, zal de opname van belangrijke nieuwe activa en de bijbehorende verplichtingen de gearing ratio’s veranderen, waardoor de totale schuld hoger zal zijn dan voorheen. Wanneer bedrijven leningconvenanten hebben op basis van de totale schuldniveaus, kan dit leiden tot schendingen als gevolg van de wijziging in de boekhouding", legt Paul Fenner, hoofd vastgoed bij accountantskantoor Moore Stephens, uit. Uit een enquête onder kredietverstrekkers in 2015(4) is gebleken dat 80% van plan is om hun aanpak te veranderen voor toekomstige overeenkomsten of het rationiveau in leningconvenanten aan te passen na de implementatie van IFRS 16.
In sommige gevallen zullen beleggers misschien schrikken wanneer de volledige omvang van de financiële verplichtingen van een bedrijf wordt onthuld. Toen de Britse boekenketen Borders in 2011 failliet ging, werd het duidelijk dat de onderneming leasecontracten op de lange termijn had met een waarde vele malen hoger dan de passiva op zijn balans, en dus hoge schulden had opgelopen.
Wat betekent dit allemaal voor de kantorenmarkt? Iedereen die kantoren leaset, zal op zijn minst het boekhoudingsproces veel complexer zien worden dan vroeger. In een multinationale onderneming worden kantoren bijvoorbeeld meestal geleased op lokaal landniveau en moeten al die gegevens, ongeacht de grenzen van land, talen en valuta’s, worden verzameld om in wereldwijde accounts te worden ingevoerd.
Flexibele oplossingen
Maar een belangrijkere verandering is waarschijnlijk te zien in hoe de introductie van IFRS 16 de kantorenmarkt verandert. Men lijkt het er in het algemeen over eens te zijn dat bedrijven op zoek zullen gaan naar kortere leaseovereenkomsten, waardoor hun nieuwe passief ontstane verplichtingen tot een minimum worden beperkt. En sommige leasecontracten voor kantoren kunnen worden omgezet in serviceovereenkomsten om te voorkomen dat de lease wordt geactiveerd, volgens het serviceteam van vastgoeddienstverlener Savills. Volgens Savills kunnen kant-en-klare kantoren en collaboratieve werkruimtes een belangrijke impuls krijgen dankzij de veranderingen.
Dit idee wordt gedeeld door vastgoedadviesbureau Cushman & Wakefield in het rapport Coworking 2018(5). "Leasecontracten of licenties van onder de 12 maanden kunnen worden uitgesloten van IFRS 16. De verwachting is dat daarmee ook de vraag naar flexibele werkplekken zal groeien, omdat er geen vereiste zal zijn om de huurdersaansprakelijkheid op de balans van de bewoner te activeren", volgens de auteurs van het rapport.
De kern van het probleem is ‘recht op toegang’: wie heeft er echt controle over de werkruimte. Bedrijven op het gebied van flexibele kantoorverhuur, zoals Regus, hebben een vastgoedbelang en voorzien de bewoner van ruimte en diensten op basis van vraag en beschikbaarheid, zodat er waarschijnlijk geen sprake is van een leaseovereenkomst onder de nieuwe boekhoudnorm. Cushman & Wakefield heeft zelf een onderzoek bij Britse huisbazen uitgevoerd(6), waaruit is gebleken dat "een derde van mening is dat de voorgestelde wijziging in boekhoudkundige normen voor leasing zeker de vraag naar ruimtes met een traditioneel leaseplan naar flexibele werkplekken zou veranderen, terwijl de resterende twee derde beweert dat het waarschijnlijk zou leiden naar een verschuiving van de vraag. Geen enkele respondent dacht dat dit geen invloed zou hebben op de toekomstige vraag. "
Jonathan Steel, Global Head of Occupier Solutions bij BNP Paribas, zegt dat de nieuwe norm bedrijven de gelegenheid biedt om met een schone lei te beginnen en te beslissen welke activa in eigendom moeten zijn, traditioneel moeten worden geleased of moeten worden bezet onder een huurovereenkomst met kant-en-klare kantoorruimte. Hoe flexibeler de oplossing, hoe kleiner de impact op de balans en dat moet zowel banken als beleggers tevreden houden.
Alexander Garrett is een freelancejournalist uit het Verenigd Koninkrijk die over allerlei zakelijke kwesties schrijft voor de Britse pers.
Bronnen:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
